Ga je bouwen, grond kopen of verkopen, of verandert de bestemming van een perceel? Dan loop je vroeg of laat tegen de vraag aan of een bodemonderzoek verplicht is.
Het korte antwoord: in de meeste gevallen wel. Maar de precieze verplichting hangt af van de activiteit, de locatie en wat het bevoegd gezag (meestal de gemeente) voorschrijft.
In dit artikel lees je in welke situaties een bodemonderzoek verplicht is, wat er sinds de Omgevingswet is veranderd, en wat de risico’s zijn als je het overslaat.
Een bodemonderzoek is doorgaans verplicht bij:
- een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk waar mensen langdurig verblijven;
- de aan- of verkoop van grond, als onderdeel van het due diligence-traject;
- een wijziging van de bestemming van een perceel, bijvoorbeeld van bedrijventerrein naar woningbouw;
- (een vermoeden van) bodemverontreiniging, op basis van de zorgplicht.
Of het onderzoek in jouw specifieke geval verplicht is, bepaalt uiteindelijk het bevoegd gezag. Hieronder lichten we elke situatie toe.
De belangrijkste situaties waarin een bodemonderzoek verplicht is
Bij een omgevingsvergunning voor bouwen
Wil je een bouwwerk realiseren waar mensen langer dan twee uur per dag verblijven, denk aan een woning, kantoor of school?
Dan vraagt de gemeente in vrijwel alle gevallen om een verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740 als onderdeel van de vergunningaanvraag.
Zonder dat rapport wordt de omgevingsvergunning simpelweg niet in behandeling genomen of afgewezen.
Sommige gemeenten hanteren uitzonderingen voor kleine bouwwerken of wanneer er al een recent en representatief bodemonderzoek van de locatie beschikbaar is (meestal niet ouder dan vijf jaar).
Bij aan- of verkoop van grond
Bij een grondtransactie is een bodemonderzoek niet altijd wettelijk verplicht, maar in de praktijk vrijwel altijd noodzakelijk.
Notarissen, banken en kopers eisen doorgaans een recent bodemonderzoek voordat de koop wordt afgerond, omdat de koper anders het risico op eventuele bodemverontreiniging overneemt.
Ook bij financiering van de aankoop vraagt de bank er in de regel om.
Bij wijziging van de bestemming
Verandert de bestemming van een perceel, bijvoorbeeld van agrarisch naar wonen of van bedrijventerrein naar een functie met een gevoeliger gebruik?
Dan moet vaak worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het nieuwe gebruik.
Dit heet ook wel een bodemgeschiktheidstoets en is direct gekoppeld aan het wijzigen van het omgevingsplan.
Bij (een vermoeden van) bodemverontreiniging: de zorgplicht
Ook zonder bouwplannen of transactie kan een onderzoek verplicht zijn.
Iedereen die weet of vermoedt dat er bodemverontreiniging is ontstaan of dreigt te ontstaan, is verplicht maatregelen te nemen om verdere verontreiniging te voorkomen. Dit heet de zorgplicht.
Een onderzoek om de aard en omvang van de verontreiniging vast te stellen, maakt daar in de praktijk onderdeel van uit.
Wat is er veranderd sinds de Omgevingswet?
Sinds de invoering van de Omgevingswet is de zorgplicht uit de voormalige Wet bodembescherming ingepast in het nieuwe wettelijke stelsel.
De regels zijn niet fundamenteel anders geworden, maar wél anders georganiseerd:
- Een deel van de bodemregels ligt vast in rijksregels, die landelijk gelden voor specifieke activiteiten zoals grondwerk en saneren.
- Een ander deel is overgelaten aan gemeenten, die eigen regels kunnen opnemen in het omgevingsplan. Dat betekent dat de precieze eisen per gemeente kunnen verschillen.
- De focus is meer komen te liggen op de vraag: welke bodemkwaliteit is nodig voor de beoogde activiteit op deze locatie, in plaats van een uniforme landelijke norm.
Praktisch gevolg: het is nog belangrijker geworden om vooraf bij de gemeente (het omgevingsplan) na te gaan welke eisen precies gelden, in plaats van te vertrouwen op een landelijke vuistregel.
Wie bepaalt of het verplicht is?
Het bevoegd gezag, meestal de gemeente, soms de provincie of een omgevingsdienst, beoordeelt uiteindelijk of een bodemonderzoek nodig is.
Zij bepalen ook welk type onderzoek (verkennend, oriënterend of nader) volstaat.
Bij twijfel is het verstandig dit vooraf te toetsen, bijvoorbeeld via een vooroverleg met de gemeente, voordat je kosten maakt voor een vergunningaanvraag.
Wat als je het overslaat?
Een bodemonderzoek overslaan lijkt op korte termijn tijd en geld te besparen, maar de risico’s zijn aanzienlijk:
- Vergunning wordt geweigerd of vertraagd. Zonder onderzoeksrapport neemt de gemeente een aanvraag vaak niet in behandeling.
- Aansprakelijkheid bij grondtransacties. Koop je grond zonder onderzoek en blijkt achteraf verontreiniging aanwezig, dan kunnen de saneringskosten voor jouw rekening komen.
- Vertraging tijdens de bouw. Stuit een aannemer tijdens graafwerkzaamheden onverwacht op verontreinigde grond, dan ligt het project stil totdat alsnog onderzoek en eventueel sanering heeft plaatsgevonden — vaak veel duurder dan wanneer dit vooraf in kaart was gebracht.
- Overtreding van de zorgplicht, met mogelijke handhaving door het bevoegd gezag tot gevolg.
Hoe ga je nu verder?
Twijfel je of een bodemonderzoek in jouw situatie verplicht is? Of weet je dat het nodig is en wil je weten hoe het traject eruitziet?
Op onze pagina bodemonderzoek laten uitvoeren lopen we het hele proces met je door, van de eerste offerte tot het eindrapport.
Wil je meteen weten wat een onderzoek ongeveer kost? Bekijk dan onze pagina over bodemonderzoek kosten.